近日，黑龙江省兰西县平山镇老促会一行人深入全镇10个村就农村空置房庭院的现状、利用、经营效益等情况，采取了“+N”点面结合的方法，进行了深入探讨和调研。

一、基本情况

(一)空置情况：所调查的10个村总户籍人口为30960人，其中外出人口为15600人，占总户籍人口的50.3%;总户数为14490户，其中：人不在家户数:7380户，占总户数的51%;农房总数为10360所，其中：空置(废弃)住房2160所，占总房数的29%;总面积为3250亩，其中：空置(废弃)房屋庭院面积1120亩，占庭院总面积的34%。

(二)利用情况：空置住房已利用2100所，占空置住房97%，利用面积为1070亩，占空置住房庭院面积的95%，利用率达95%。

(三)经营情况：1.村集体利用空置住房庭院18所，面积为18亩，占空置住房面积的16%;2.房主租赁给村民经营的74所，占空置住房的35%;面积40亩，占空置住房面积的19%;3.委托亲友经营的100所，占空置住房47%，面积为32亩，占空置住房庭院面积的67%;4.外部投资者经营空置住房6所，占空置住房的0.2%，经营面积6亩，占空置住房庭院面积的0.05%。

(四)荒芜情况：仍在荒芜的空置住房为60所，占空置住房的0.27%，面积为50亩，占空置住房庭院面积的0.4%。

(五)建房情况：2020年至2022年新建房为67所，庭院面积为33亩(均使用老房宅地)。

二、利用模式

大体分为五种模式：

(一)租赁模式：空置(废弃)住房房主每亩以500元-700元的价格租给本地村民(外部投资人)，时间为3年-5年，以签订租赁合同为契约，经营者可自选养、种、加等项目(不准影响农业生态环境)，村委会为法律公证人，保护双方合法权益。

(二)委托模式：留守老人因失去劳动能力，只能守院看房，把庭院委托给亲朋好友，建大棚、建畜舍，用于开发种、养、加等特色产业和庭院经济。

(三)托管模式：村级新型经营主体(农机生产合作社、家庭农场)在征得空置(废弃)房户主的同意后，托管空闲庭院土地用于插苗、育林、栽花种草、培育良种公益事业建设等。

(四)开发模式：外部投资者(畜业养殖集团、公司、发电)选择空置(废弃)住房集中、连片、面积大的一次性买断。一是开发光伏发电产业，安装太阳能板，建光伏电站;二是养殖鸵鸟、鹌鹑、兰狐、狢子等特色畜禽种类。

(五)管护模式：空置房户主采取“看屋白住”或转让庭院土地“二次利用”的方式，无偿为当事人提供住舍或园田土地，使园田不荒芜、不废弃，使土地资源不流失、保值。

三、主要成果

(一)在开发特色养殖项目上增效益。2021年，大兴村返乡创业青年农民徐福楠，租赁其叔父7间(1000m2)空置住房，用于开发鹌鹑特色养殖，投入百万元，在召洲县引进5万只成年蛋鹌鹑，采用多层笼养的现代科技，鹌鹑产蛋年效益39万元。

(二)在饲养肉牛产业上增效益。2020年，合兴村吕禾启先后买断6户空置房及宅基地，面积3000多平方米。他在内蒙古引进西门塔尔肉牛20多头。投入30多万元建成2座标准化育肥牛舍，经过一年育肥，在兰西县榆林牛市出售10头肉牛，获利润16万元。2021年春种后，又建起了1栋牛舍800平方米，在大庆、内蒙古又购回夏洛来架子肉牛10头，采取了“改良种、集中育，温暖舍、短绳系，揉秸秆、糖盐化，驱铁虫、增效益”科学养殖模式，每饲养一头肉牛周期比别人缩短了15天，每头牛赢利6000元。

(三)在“旱改水”打造绿色水稻上增效益。前兴村、新兴村金忠国、王国柱、王英军、木道海、张永平等农民租赁12户外出务工农民空置房的小园田栽培有机纯绿色水稻面积达10亩，镇政府提供插秧机，长岗乡晓辉水稻专业合作提供稻花香种子，稻花香大米装包成袋，每斤以10元价格售销周边市县，亩收入4000多元，“小园田”变成“聚宝盆”。

(四)在建果蔬大棚开发“新奇特”品种上增效益。复兴村孙志武2017年自筹资金30多万元，承包8户农民空置房院田，建钢骨架果蔬大棚8栋(占地面积4800m2)，建了果蔬采摘园。在辽宁、兆南、寿光等地引进特色果蔬菜“新奇特”品种(八里香甜瓜、黑美人茄子、小圣女柿子、地雷西瓜)，成了园区当家品牌。他经营的反季果蔬菜，大力普及科技工艺，从育苗移栽、地膜覆盖、截蔓掐尖到防病收获，每个环节都按科技操作，每平方米纯利润34元，凸显了农民空置房利用的巨大潜力。

(五)在房顶光伏发电上增效益。合兴村吕恩启(会计)利用原小学校闲置的屋顶安装太阳能板建设50千瓦光伏电站，并入国家电网，将所产生的电量卖给国家。为把屋顶分布式光伏电站项目做好、做大、做强，与北京昊生新能源有限公司合资，并入了国家电网运营。仅此项村增积累10多万元。

(六)在创建小微加工企业上增效益。复兴村扬俊友在外“独闯江湖”十余载。先后在吉林、辽宁等地从事建筑行业，对建筑工程原料加工，工艺流程纯属内行，也积蓄了一定数量的资金。2019年初，投入80多万元，购置了本屯外出务工11户(联片)房宅地创建了平山峰华水泥制品厂，建筑厂房面积1000多平方米，购置大型铲车、搅拌机、运输汽车和水泥制品加工设备，所制造的楼房门窗过梁，高铁、高速公路、草原护路栏杆、农户庭院护栏水泥板等产品打入关内大中城市的建筑工地，受到建筑商、开发商青睐。纯收入50多万元，创了“村字号”品牌。

(七)在辟建中草药小园示范户上增效益。合兴村姜家窝堡屯陶传武、金绍林，马秀丰屯王国柱利用外出务工6户亲属的空置房小园子5亩地，栽培三年生的防风、柴胡、赤芍、白鲜皮等种类的中草药。2021年被药贩子购买，足不出户亩收入2000多元。

通过对全镇10个乡村的调查，农村空置房(废弃)土地有巨大的潜力可挖。初步推算，经过空置房宅地(小园田)有效利用，平山镇可再打造一个中等自然屯面积3000亩左右，可创经济效益400多万元。

四、突出变化

(一)三产融合，促进多元要素组合，庭院经济收入发生变化。全镇空置房园田面积利用率为97%，达1100多亩。打造了“水稻经济”、“屯小菜经济”、“林果蔬经济”、“花卉经济”，加工业经济，涌现出电商达人200多人，他们利用“互联网+发展智慧农业”销售本地产品。2020年至目前，全镇多种经营收入实现500多万元，同比2019年番3翻，人均收入递增7%。

(二)房屋整治，促进美丽乡村建设，生态文明环境发生变化。一是通过拆除“空心房”、改造“危旧房”、置换“空置房”、修缮“老旧房、租赁“闲置房”等模式，80%的“空置房”产生了经济效益;80%的住房篱笆墙改为彩钢栅栏，老式大门装修为铁艺大门;70%的房前铺装彩色步道板，打造成了彩钢栅栏一条街、铁艺大门一条街、彩色步道板一条街、花卉一条街，成为独具地域特色的靓丽风景线。

(三)改善民生，促进群众获得感，绿化、香化、美化发生变化。全镇有36个自然屯拆迁了影响村容村貌的“空心房”、“危旧房”40多所，取直了2500条延长米通镇通村景观大道，修“U”型路边沟5000条延长米，栽植了紫叶绸李、云杉、暴马丁香、榆叶梅、中叶丁香等树种2000多棵。有80%的农户门前栽花种草、美化率、香化率大幅提高，展示了一幅“鲜花吐艳、杨柳婆娑”的美丽乡村画卷。“空置房”利用工程带动了“六清”会战升级。目前，全镇建垃圾填埋场138处。粮食晾晒场138处，柴草存放场137处，凸显了长效保活机制的效能。

(四)以人为本，促进村民文化修养提升，群众休闲娱乐质量发生变化。全镇10个行政村租赁(借用)24所空置房做为“农民科技书屋”存书一万多册，涌现了韓家大院、民兴休闲广场、新兴大秧歌排练场、复兴村红色革命故事讲演厅等活动场地4000多平方米。受益群众万人次。打造了宜居宜业温馨清新平山。

五、存在问题

目前，影响制约农村空置房有效利用的突出问题是：

(一)认识不够到位。镇村没有把农村空置房利用纳入乡村振兴规划之中，个别领导认为：一户一宅的几分地能赚几个钱，没看上眼，产生了无精力去抓或可抓可不抓的模糊认识。

(二)对策落实不够到位。对空置房宅地是否租赁、转让、改造、开发、拍卖等对策没有落实到户头，出现了农户放任自流的倾向，造成了土地资源闲置、废弃等严重浪费的现象。

(三)“小康夜话”活动不够到位。与空置房户主沟通少、面对面算经济账更少，造成了“一亩三分地”的“烟火地”荒芜，无产生经济效益。

(四)生态环境污染整治不够到位。20%的空置房成了牲禽的散养地，粪便、垃圾、脏水沟、脏水塘无人清除，夏季臭气冲天，蚊蝇飞舞，空气受到污染;10%的房前屋后杂草一人多高，大门锈迹斑驳，巷道泥泞，与美丽乡村建设格格不入。

六、几点建议

随着农村人口继续流出，空置房在未来仍会保持逐年增加的趋势。如何“变闲为宝”，提出以下几点建议：

(一)设置乡村空置房管理人员。其报酬主要由本村空置房房主承担，不足部分由乡、村两级政府适当补充。管理人员为全村空置房进行普查，为空置房清垢排淤，搞好环境卫生，使空置房成为社会再生产的一种特殊资源。

(二)在政策上给予引导和支持。对于出售空置房所得收入免征税收，可以把有空置房的农民集合起来成立空置房租赁合作社，由合作社进行运作。政府要针对农村空置房情况，采取“一村一图”、“一家一策”、“一村一品”“一屯一业”的战略，提高空置房的利用率。

(三)政府要鼓励外部投资人到农村租赁买断农民的空置“小产权房”。建成“小菜园”“小花卉园”“小中草药园”“小苗圃园”“小果园”;创办“农家乐”“休闲农庄”养老机构，分流城市人口压力，为老年人营造“采菊东篱下，悠然见南山”的舒适、安宁环境，增加幸福感、安全感。

(四)把农村空置房利用变成政府行为。美丽乡村建设乡村振兴发展、生态环境改造等都应有农村空置房利用的思路、指标、措施，纳入村级党组织书记考核目标。通过土地挖潜，使闲置的房宅地、废弃地“变废为宝”，成为农民增收的“聚宝盆”。

(兰西县平山镇老促会 胡恩涛)